Quản lý chất lượng và bảo trì nhà tái định cư trên toàn quốc

Việc quản lý chất lượng và bảo trì nhà tái định cư trên toàn quốc là một vấn đề lớn, phức tạp và mang tính chiến lược, liên quan đến nhiều cơ quan, chính quyền địa phương và người dân. Dưới đây là cái nhìn tổng quan cùng một số giải pháp thực tiễn có thể áp dụng:

I. Thực trạng hiện nay (tính đến 2025)

1. Chất lượng xây dựng ban đầu chưa đảm bảo:
   • Nhiều dự án nhà tái định cư (TĐC) được xây dựng nhanh để kịp tiến độ giải phóng mặt bằng, dẫn đến chất lượng không cao.

   • Vật liệu kém, thiết kế lỗi thời, hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa đồng bộ.

2. Thiếu cơ chế quản lý, giám sát sau bàn giao:
   • Sau khi bàn giao, phần lớn nhà TĐC không có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp như chung cư thương mại.

   • Vai trò của Ban quản trị, ban quản lý mờ nhạt hoặc không tồn tại.

3. Bảo trì không được thực hiện thường xuyên:
   • Không có quỹ bảo trì rõ ràng hoặc không được sử dụng đúng mục đích.

   • Các hạng mục xuống cấp như thang máy, hệ thống cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy… không được sửa chữa kịp thời.

4. Ý thức của cư dân chưa cao:
   • Nhiều người dân chưa quen với mô hình sống tập thể (chung cư), dẫn đến việc bảo vệ tài sản chung không được coi trọng.

II. Giải pháp quản lý chất lượng và bảo trì nhà TĐC

1. Quy định pháp lý và cơ chế giám sát

• Rà soát, cập nhật và hoàn thiện Bộ tiêu chuẩn kỹ thuật nhà ở TĐC.

• Bắt buộc có kiểm định chất lượng công trình độc lập trước bàn giao.

• Tăng cường vai trò của Sở Xây dựng địa phương, thanh tra xây dựng, trong giám sát thi công và nghiệm thu.

2. Bảo trì sau bàn giao

• Áp dụng quỹ bảo trì 2% như với chung cư thương mại, được quản lý minh bạch.

• Thành lập Ban quản lý vận hành chuyên nghiệp, có thể thuê ngoài như Công ty TNHH MTV Quản lý Nhà TP.

• Thiết lập lộ trình bảo trì định kỳ (5 năm – 10 năm) cho từng hạng mục kỹ thuật.

3. Chuyển đổi mô hình quản lý cư dân

• Hỗ trợ cư dân thành lập Ban quản trị, tập huấn kỹ năng quản lý chung cư.

• Chính quyền địa phương (phường/xã) gắn trách nhiệm quản lý nhà TĐC như quản lý địa bàn hành chính.

4. Số hóa và minh bạch thông tin

• Ứng dụng công nghệ số:
  • Hồ sơ kỹ thuật số cho từng tòa nhà.

  • App phản ánh, báo cáo sự cố từ cư dân.

  • Cập nhật công khai các kế hoạch, tiến độ bảo trì, tài chính.

5. Tăng cường công tác kiểm tra, hậu kiểm

• Bộ Xây dựng phối hợp với địa phương tổ chức kiểm tra định kỳ chất lượng nhà TĐC toàn quốc (3 năm/lần).

• Xây dựng hệ thống đánh giá xếp hạng chất lượng nhà TĐC, tương tự đánh giá trường học, bệnh viện.

III. Một số mô hình thành công để tham khảo

• TP. Hồ Chí Minh: Đã triển khai quỹ bảo trì và thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp cho một số dự án TĐC lớn như Thủ Thiêm.

• Hà Nội: Một số chung cư TĐC tại Cầu Diễn, Nam Trung Yên áp dụng mô hình cư dân quản lý kết hợp với công ty vận hành.

• Đà Nẵng: Sử dụng app phản ánh của người dân để kịp thời xử lý các sự cố hạ tầng.

IV. Đề xuất chính sách ở cấp quốc gia

• Ban hành Đề án tổng thể nâng cao chất lượng và quản lý nhà TĐC đến năm 2030.

• Thành lập Quỹ bảo trì nhà ở TĐC quốc gia hỗ trợ các địa phương thiếu nguồn lực.

• Thúc đẩy mô hình PPP (đối tác công – tư) trong đầu tư, vận hành nhà TĐC.