Dự án nhà ở bị thế chấp ngân hàng có nên mua?

Việc mua dự án nhà ở đang bị thế chấp ngân hàng là một vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi bạn cần cân nhắc kỹ càng và nắm rõ thông tin pháp lý. Dưới đây là phân tích cụ thể để bạn ra quyết định có nên mua hay không:

Trường hợp có thể mua:

Bạn CÓ THỂ MUA nếu:

1. Chủ đầu tư đã giải chấp căn hộ đó riêng biệt:
   • Theo luật, nếu căn hộ bạn định mua đã được giải chấp (rút khỏi tài sản đảm bảo) thì giao dịch mua bán là hợp pháp.

   • Yêu cầu chủ đầu tư/chủ căn hộ cung cấp văn bản giải chấp từ ngân hàng (thường gọi là “văn bản chấp thuận giải chấp”).

2. Có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng nhận thế chấp:
   • Theo Khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở 2014: Nhà ở đang thế chấp chỉ được mua bán nếu được ngân hàng đồng ý bằng văn bản.

   • Trường hợp ngân hàng cho phép chuyển nhượng thì bạn có thể tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán bình thường.

3. Giao dịch minh bạch, hợp đồng có công chứng:
   • Bạn cần đảm bảo tất cả giấy tờ, hồ sơ pháp lý rõ ràng, có công chứng và đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước.

Trường hợp KHÔNG NÊN MUA hoặc NÊN TRÁNH:

1. Chủ đầu tư/chủ nhà không có văn bản giải chấp:
   • Nếu bạn mua căn hộ đang bị thế chấp mà không có giấy tờ giải chấp, nguy cơ bị ngân hàng siết nợ là rất cao.

2. Chủ đầu tư có dấu hiệu khó khăn tài chính:
   • Dự án bị thế chấp toàn bộ mà chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, dự án có thể bị ngân hàng phát mãi (bán đấu giá), ảnh hưởng quyền lợi người mua.

3. Dự án chưa đủ điều kiện bán (chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa có giấy phép xây dựng…):
   • Đây là trường hợp rủi ro rất cao. Dù giá rẻ, bạn vẫn không nên đầu tư.

Lưu ý khi mua:

• Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: Hỏi Sở Tài nguyên Môi trường hoặc Sở Xây dựng để xác minh tình trạng pháp lý của dự án/căn hộ.

• Yêu cầu văn bản giải chấp hoặc văn bản đồng ý bán từ ngân hàng.

• Không đặt cọc nếu chưa rõ tình trạng thế chấp.

• Tham khảo luật sư bất động sản trước khi ký hợp đồng.

Tóm lại:

Bạn chỉ nên mua căn hộ trong dự án bị thế chấp khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý rõ ràng và ngân hàng chấp thuận, hoặc căn hộ đã được giải chấp riêng biệt. Nếu không rõ ràng, rất dễ mất tiền, mất nhà.